Καλλιεργητικές μονάδες μέτρησης εκτάσεων στις Κυκλάδες: η ζευγαριά και το εργατικό ημερομίσθιο σκαφής. Μια νομική προσέγγιση.
Καλλιεργητικές μονάδες μέτρησης εκτάσεων στις Κυκλάδες:
η ζευγαριά και το εργατικό ημερομίσθιο σκαφής.
Μια νομική προσέγγιση
του Γιάννη Κ. Ψαρομήλιγκου
Δικηγόρου Σύρου
Κάθε άλλο παρά σπανίζουν, τόσο στη συναλλακτική πρακτική όσο και κατά την εξέλιξη αντιδικιών, οι περιπτώσεις που καλούνται προς εφαρμογή παλαιοί τίτλοι ιδιοκτησίας στους οποίους η επιφάνεια των ακινήτων αποδίδεται με καλλιεργητικές μονάδες μέτρησης [1], όπως εκείνες της «ζευγαριάς» και του «εργατικού ημερομισθίου σκαφής» [2]. Στις περιπτώσεις αυτές λοιπόν, προβάλλει επιτακτική η ανάγκη μιας οιονεί «μετάφρασης» ή, μάλλον καλύτερα, μιας «μεταφοράς» της σχετικής ορολογίας στο σήμερα, στα σύγχρονα μέτρα και σταθμά, ώστε να καταστεί αντιληπτή η κατά τους σχετικούς τίτλους έκταση των ακινήτων και συνεπώς το κατά πόσον τούτοι «καλύπτουν» τους ισχυρισμούς εκείνου που τους επικαλείται, είτε ως συμβαλλόμενος είτε ως διάδικος. Η σχετική έρευνά μας, εστιαζόμενη στο νησιωτικό σύμπλεγμα των Κυκλάδων [3], θα προτάξει κάποια ενδιαφέροντα ιστορικά και λαογραφικά δεδομένα, με έμφαση στο νησί της Μήλου, εν είδει προλεγόμενων στο θέμα, για να επικεντρωθεί ακολούθως στις σχετικές νομολογιακές εφαρμογές και να καταλήξει στην προκρινόμενη μεθοδολογία εργασίας του νομικού της πράξης κατά τον χειρισμό των σχετικών περιπτώσεων, μη παραλείποντας επίσης, αντί κατακλείδας, να επισκοπήσει, έστω εν τάχει, και κάποια ζητήματα εκ του συναφούς αναιρετικού ελέγχου.
§1. Λίγα ιστορικά και λαογραφικά δεδομένα.
Εύστοχα παρατηρείται, ότι η αρχική τάση του ανθρώπου να ορίζει τις διαστάσεις των πραγμάτων σε σύγκριση με το σώμα και τα μέλη του αντικαταστάθηκε, προϊόντος του χρόνου, είτε με την απόδοση της εργασίας του αγρότη στη γη σε μία μέρα είτε με την απόδοση του χωραφιού σε ποσότητα παραγωγής [4]. Κλασσικές περιπτώσεις μονάδων μέτρησης που προέκυψαν από την πρώτη από τις πρακτικές αυτές είναι εκείνες της «ζευγαριάς» και του «εργατικού ημερομισθίου σκαφής» που, στην περίπτωση λ.χ. της Μήλου, χρησιμοποιούνταν πολύ πριν την έναρξη λειτουργίας του Υποθηκοφυλακείου του νησιού (1857) [5] και απαντώνται όχι μόνο μέχρι τη δεκαετία του ’70 (συχνότατα) αλλά ακόμη και κατά τη δεκαετία του ’80 (πολύ σπανιότερα) [6]. Ενδιαφέρον, μάλιστα, παρουσιάζει το γεγονός ότι γίνεται χρήση της μετρητικής μονάδας της ζευγαριάς ακόμη και σε εποχές που δεν είναι άγνωστη η χρήση της έννοιας του στρέμματος [7- 8], σώζονται δε συμβόλαια όπου γίνεται ταυτόχρονη χρήση αμφοτέρων των εν λόγω μονάδων μέτρησης [9].
Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, τουλάχιστον για την περίπτωση της «ζευγαριάς», πρόκειται για μονάδα μέτρησης της Τουρκοκρατίας, οριζόμενη ως η έκταση γης που οργώνουν ένα ζευγάρι βόδια (ή μουλάρια, ή ακόμη και- σπανιότερα πάντως- άλογα) σε μία ημέρα [10- 11]. Αντιστοίχως, ως εργατικό ημερομίσθιο σκαφής, μονάδα μέτρησης που αφορά μικρές εκτάσεις (ιδίως αμπέλια), εκλαμβάνεται η επιφάνεια γης την οποία σκάβει ένας εργάτης σε μία ημέρα. Μόλις βέβαια που χρειάζεται να επισημανθεί το προφανώς δυσπροσδιόριστο του ακριβούς εμβαδού τέτοιων μονάδων μέτρησης, αφού- πέραν φυσικά της … φιλοπονίας του αγρότη ή των ζώων του, μεγέθη δηλαδή ούτως ή άλλως αμιγώς υποκειμενικά και συνεπώς εντελώς απροσδιόριστα [12] - προδήλως θα πρέπει να συνυπολογισθούν και παράγοντες όπως η μορφολογία του εδάφους ή η σύστασή του.
Έτσι, αναφορικά με τη «ζευγαριά», στην επιστήμη γίνεται λόγος για έκταση άλλοτε δύο- τριών στρεμμάτων [13], άλλοτε δύο έως και τεσσάρων ακόμη στρεμμάτων [14], ενώ αρκετές φορές φαίνεται να λαμβάνεται υπόψη ένας μέσος όρος της τάξης των τριών στρεμμάτων [15]. Παράλληλα, σε επίπεδο τοπικής βιβλιογραφίας, ο Μηλιός λαογράφος Γεώργιος Χρ. Παγώνης προσδιορίζει την έκταση της ζευγαριάς σε δύο με τρία στρέμματα για τα «σκληρά» εδάφη και σε τρία με τέσσερα περίπου για τα «μαλακά» [16], οπότε κρίσιμη παρίσταται και η διάκριση μεταξύ των «αμμουδάρων», δηλαδή των χωραφιών με αμμώδες (και άρα πιο εύκολο στο όργωμα) έδαφος, και των «απλαγίων», δηλαδή των άγονων χωραφιών στις βουνοπλαγιές ή των χωραφιών που για πολλά χρόνια μένουν ακαλλιέργητα, όπου φυτρώνουν θάμνοι και αγριόχορτα [17]. Επιπροσθέτως, δε, και οι Ζαφείρης Βάος- Στέφανος Νομικός εκτιμούν πως η ζευγαριά κυμαινόταν ανάμεσα σε τρία με τέσσερα στρέμματα, ανάλογα με το είδος του εδάφους [18].
Από την άλλη πλευρά, ακόμη μεγαλύτερη ασάφεια μοιάζει να υπάρχει αναφορικά με την έκταση του εργατικού ημερομισθίου σκαφής. Έτσι, η Νίκη Γόντικα- Χονδρού εκτιμά ότι αγρός απόδοσης 2- 3 «εργατών» την ημέρα ισοδυναμεί με έκταση ενός στρέμματος περίπου, το δε ½ «ημερομισθίου σκαφής» ισοδυναμεί με λιγότερο από μισό στρέμμα [19], ενώ ο Γιάννης Μπαντέκας, αναφερόμενος στην αντίστοιχη μονάδα του «μεροκάματος» («ξινάρι»), δηλαδή την έκταση αμπελιού που σκάβεται από τον εργάτη σε μία ημέρα, τη θεωρεί αντίστοιχης της τουρκικής «Capalic», που είναι ίση με 250 τ.μ. [20- 21].
Τέλος, εν όψει της ήδη επισημανθείσας παράλληλης χρήσης των εν θέματι καλλιεργητικών μονάδων με πλέον σύγχρονες, έχουμε τη δυνατότητα να παρατηρήσουμε τη μεταξύ τους σχέση όπως την εκτιμούσαν συμβολαιογράφοι και συμβαλλόμενοι διαχρονικά. Έτσι, είχαμε ήδη την ευκαιρία να δούμε, σε σχετικώς πρόσφατα συμβόλαια του Συμβολαιογραφείου της Μήλου (βλ. σημ. 6), διατυπώσεις όπως «έκτασης πέντε εργατικών ημερομισθίων σκαφής ή ενός και ημίσεος στρέμματος ή όσης έκτασης είναι επιτοπίως» ή «έκτασης μίας ζευγαριάς ή τριών στρεμμάτων ή όσης έκτασης επιτοπίως πλέον ή έλαττον είναι». Ωστόσο, αντίστοιχες «ισοδυναμίες» παρατηρούνται και σε κατά πολύ παλαιότερα συμβόλαια του ιδίου νησιού, όπως λ.χ. το υπ’ αριθμ. 3687/ 1927 πωλητήριο συμβόλαιο, με το οποίο μεταβιβάζεται αγρός «εκτάσεως μίας περίπου ζευγαριάς ή στρεμμάτων δύο περίπου», το υπ’ αριθμ. 3574/ 1927 έτερο πωλητήριο συμβόλαιο, με το οποίο μεταβιβάζονται δύο αγροί, εκ των ο οποίων ο πρώτος «εκτάσεως δύο ζευγαριών ή στρεμμάτων πέντε περίπου», το υπ’ αριθμ. 5736/ 1932 διανεμητήριο συμβόλαιο, στο οποίο μνημονεύονται, μεταξύ άλλων και άμπελος «εκτάσεως της όλης πέντε εργατικών ημερομισθίων σκαφής, ή ενός και ημίσεως στρέμματος περίπου», ετέρα άμπελος «εκτάσεως δύο εργατικών ημερομισθίων σκαφής, ή ημίσεως στρέμματος περίπου» και αγρός «εκτάσεως μίας ζευγαριάς ή στρεμμάτων δύο περίπου», το υπ’ αριθμ. 8957/ 1937 πωλητήριο συμβόλαιο, με το οποίο μεταβιβάζεται αγρός «δύο και ημισείας ζευγαριών ή στρεμμάτων έξ περίπου» κ.ο.κ. Εν προκειμένω, πάντως, δεν μπορεί να μην επισημανθεί η για φορολογικούς λόγους συστηματική υποτίμηση της έκτασης των εν θέματι καλλιεργητικών μονάδων μέτρησης από τους συμβαλλόμενους.
§2. Νομολογιακές εφαρμογές.
Αρκετές αποφάσεις των δικαστηρίων της ουσίας έχουν ασχοληθεί με το ερευνώμενο ζήτημα, συντασσόμενες, grosso modo, με τα παραδιδόμενα από την τοπική ιστοριογραφία και λαογραφία, χωρίς όμως να λείπουν και κάθε άλλο παρά ασήμαντες αποκλίσεις. Εξόχως χαρακτηριστικές του όλου προβληματισμού είναι οι ακόλουθες σκέψεις της ΕφΑιγ (Μον) 9/ 2020 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ): «είναι δίδαγμα κοινής πείρας ότι στους τίτλους ιδιοκτησίας των ακινήτων εν πολλοίς το πρώτο μισό του 20ου και το δεύτερο μισό του 19ου αιώνα, η περιγραφή τους ως προς το εμβαδόν, αλλά και τον προσανατολισμό τους δεν ήταν ακριβής, για διάφορους λόγους, κυρίως διότι, λόγω έλλειψης οργάνων μέτρησης ακριβείας, η μέτρηση γινόταν κατά προσέγγιση με τη ζευγαριά, που αντιστοιχούσε στην έκταση που μπορούσε να καλλιεργηθεί με ένα ζεύγος βοδιών σε μια ημέρα και ήταν συνάρτηση διαφόρων παραγόντων, όπως της ποιότητας (του βαθμού γονιμότητας) του εδάφους, ενώ συχνά τα ακαλλιέργητα και άγονα εδάφη του ακινήτου δεν υπολογίζονταν στον τρόπο αυτό μέτρησης ή προσδιορίζονταν τυχαία ή κατά προσέγγιση, επειδή δεν μπορούσαν να εκτιμήσουν την έκτασή τους ή επειδή δεν ήταν προσοδοφόρα και δεν είχαν οικονομικό ενδιαφέρον, αλλά και εσκεμμένα, για λόγους φορολογικούς, όπως επίσης, στη συνέχεια, από εσφαλμένη μετατροπή της ζευγαριάς ως μονάδας μέτρησης σε στρέμματα».
Έτσι, η ΕφΑιγ 51/ 2007 (valsamon.com), επί της οποίας μάλιστα εκδόθηκε η περίφημη ΟλΑΠ 1/ 2013 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) [22], αναφέρει ότι «κατά την επίσημη δε επιστημονική άποψη που στηρίζεται σε αυθεντικές πηγές των Κυκλάδων [βλ. Παναγ. Κουσαθανάς, Λεξικό του ιδιώματος της Μυκόνου, εκδ. 1996, "Πανεπιστημιακές εκδόσεις Κρήτης"], το μέγεθος της ζευγαριάς ως μονάδας μέτρησης της επιφάνειας των χωραφιών της εν λόγω περιοχής αποτελούσε συνάρτηση διαφόρων παραγόντων, όπως της ποιότητας του εδάφους κ.λ.π. Χονδρικά ανέρχεται περίπου στα τρία στρέμματα καλλιεργημένης γης, όπως, άλλωστε αποδεικνύεται και γίνεται δεκτό και από όλους τους μάρτυρες [βλ., επίσης, Δ. Δημητράκου, Λεξικό της Ελληνικής Γλώσσης, εκδ. 2η , 1970, σελ. 649 στη λέξη "ζευγάρι", όπου παρέχεται η έννοια εκτάσεως γης, η οποία μπορεί να καλλιεργηθεί με ένα ζεύγος βοών, κατά το χρόνο της αροτριώσεως. Ο υπολογισμός δε σε 80 περίπου στρέμματα είναι παντελώς αστήρικτος και εκτός πραγματικότητας [βλ. σημ. 10] - εξάλλου, ο Γ. Μπαμπινιώτης, Λεξικό τής Νέας Ελληνικής Γλώσσας, εκδ. 2η , 2002, σελ. 709, όπου στη λέξη "ζευγάρισμα" δίνει την έννοια της οργώσεως με αλέτρι που το σέρνουν δύο ζώα, βόδια ή άλογα, σε χωράφι, αλλά παραλείπεται οποιαδήποτε αναφορά στον υπολογισμό της έκτασης, για την οποία δεν γίνεται κανένας λόγος, αλλ’ ούτε και αναφορά στα ιδιώματα των περιοχών των Κυκλάδων"]».
Την ίδια περίπου εκτίμηση συμμερίζεται και η ΕφΑιγ 251/ 2010 [23], αναφέροντας ότι η ζευγαριά «ισοδυναμεί με έκταση 3 και πλέον στρεμμάτων», ενώ για αντίστοιχα μεγέθη κάνει λόγο και η ΕφΑιγ 27/ 2015, επικυρωθείσα με την ΑΠ 613/ 2016 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), εξισώνοντας την έκταση των δύο ζευγαριών με επτάμισι στρέμματα, θεώρηση με την οποία εν πολλοίς στοιχούνται τόσο η ΕφΑιγ (Τριμ) 170/ 2018 (επικυρωθείσα με την ΑΠ 371/ 2020, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), η οποία εκτιμά ότι «μία ζευγαριά (υπολογιζόμενη ως η έκταση που μπορούσε να οργώνεται με τη χρήση δύο ζώων σε μια μέρα) αντιστοιχούσε το πολύ σε τέσσερα στρέμματα ή 4.000 τ.μ. (ανάλογα με το ομαλό του εδάφους)», όσο και η επικυρωθείσα με την ΑΠ 1367/ 2014 (areiospagos.gr) υπ’ αριθμ. 274/ 2010 ΕφΑιγ, που υπολογίζει την έκταση μιας ζευγαριάς σε 3.500 τ.μ., προβαίνοντας όμως ταυτόχρονα στη βαρύνουσας σημασίας διαπίστωση πως «είναι σύνηθες σε παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας όταν δηλώνεται έκταση ακαλλιέργητης ιδιοκτησίας "απλάγιο" δηλ. βοσκότοπος με ζευγαριές, να έχουμε διαφορά με την πραγματική έκταση, μερικές φορές και δεκαπλάσια, πιθανόν επειδή ποτέ δεν είχε καλλιεργηθεί και δεν μπορούσαν να εκτιμήσουν την έκτασή της ή επειδή ως μη καλλιεργήσιμη και άρα μη προσοδοφόρα και οικονομικά ενδιαφέρουσα έκταση προσδιοριζόταν τυχαία ή κατά προσέγγιση» [24], εφόσον άλλωστε «αποδείχθηκε ότι το όλο ακίνητο συμπεριλαμβανομένων και των επίδικων εδαφικών λωρίδων νέμονταν οι προαναφερόμενοι δικαιοπάροχοι του ενάγοντος».
Από την άλλη πλευρά, μεγαλύτερο εύρος διακύμανσης αλλά και υψηλότερη μέγιστη τιμή δέχεται η ΕφΑιγ 152/ 2015 (αδημ.), σύμφωνα με την οποία «η μία ζευγαριά, αποτελούσα τμήμα γης που μπορεί να οργωθεί σε μία ημέρα από ένα ζευγάρι άλογα ή βόδια, αντιστοιχεί σε 2 έως 4 στρέμματα περίπου, ανάλογα με την ποιότητα του εδάφους», ενώ το χάσμα έρχονται να γεφυρώσουν η Eφ. Αιγαίου 170/ 2009, επικυρωθείσα με την ΑΠ 563/ 2012 (areiospagos.gr), κατά την οποία «η έκταση μιας ζευγαριάς αντιστοιχούσε σε τρία με τέσσερα στρέμματα», και η επικυρωθείσα με την ΑΠ 899/ 2009 (areiospagos.gr) υπ’ αριθμ. 313/ 2006 ΕφΑιγ, σύμφωνα με την οποία «η μισή θηραϊκή ζευγαριά αντιστοιχεί σε 1500 έως 2000 τετραγωνικά μέτρα».
Ωστόσο, την πλέον υψηλή εκτίμηση του μεγέθους της ζευγαριάς φαίνεται να βρίσκουμε στην επικυρωθείσα με την ΑΠ 1842/ 2014 (areiospagos.gr) υπ’ αριθμ. 311/ 2005 ΕφΑιγ, η οποία, καίτοι ακολουθεί πιστά την τεκμηρίωση της προμνημονευθείσας ΕφΑιγ 51/ 2007, θεωρεί πως «το μέγεθος της ζευγαριάς ως μονάδας μέτρηση της επιφάνειας των χωραφιών αποτελούσε συνάρτηση διαφόρων παραγόντων, όπως της ποιότητας του εδάφους και χονδρικά ήταν πέντε στρέμματα καλλιεργημένης γης, χωρίς να υπολογίζονται τα ακαλλιέργητα και άγονα μέρη του χωραφιού».
Περαιτέρω, αναφορικά με το ημερομίσθιο σκαφής, αξιομνημόνευτη τυγχάνει η ΠΠρΣύρου 113ΤΠ/ 1995 (αδημ.), δεχόμενη ότι «σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, το “εργατικό ημερομίσθιο”, δηλαδή η έκταση την οποία μπορούσε να καλλιεργήσει χειρωνακτικά ένας εργάτης στη διάρκεια μιας ημέρας, αντιστοιχεί ανάλογα με την μορφολογία του εδάφους, σε 300 έως 500 τ.μ.», εκτίμηση που, τουλάχιστον ως προς το ανώτατο όριό της, ήτοι τα πεντακόσια τετραγωνικά μέτρα, επιβεβαιώνεται και από την ανωτέρω ΕφΑιγ 274/ 2010.
Συνεπώς, με μάλλον σχετική ασφάλεια, θα μπορούσαμε να εκτιμήσουμε για τη μεν ζευγαριά το «δάπεδό» της στα δύο το λιγότερο στρέμματα και την «οροφή» της στα πέντε στρέμματα, για δε το εργατικό ημερομίσθιο σκαφής ένα μέγεθος κυμαινόμενο μεταξύ των διακοσίων πενήντα τετραγωνικών μέτρων και του μισού στρέμματος.
§3. Εφαρμόζοντας τίτλους ιδιοκτησίας με καλλιεργητικές μονάδες μέτρησης εκτάσεων.
Ωστόσο, ήδη από τα παραπάνω, καθίσταται προφανές ότι η μηχανιστική αναγωγή των επίμαχων μονάδων μέτρησης σε στρέμματα κάθε άλλο παρά αρκεί για την ορθοτόμηση της αλήθειας και μπορεί να χρησιμοποιείται μόνον ως γενική κατευθυντήρια αρχή. Στην πραγματικότητα, λύση μπορεί να δοθεί μόνο με την προσεκτική ταυτοποίηση του εκάστοτε ενδιαφέροντος ακινήτου, με διαχρονική οπτική, βάσει του συνόλου των προσδιοριστικών επί του εδάφους παραμέτρων του και ιδίως των ορίων του.
Πιο συγκεκριμένα, υπό το καθεστώς του προϊσχύσαντος βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, ίσχυε κανόνας κατά τον οποίο «… επί μνείας των ορίων και της εκτάσεως του πωληθέντος ο των μέτρων προσδιορισμός θεωρείται τυχαίος…», έτσι ώστε, σε περίπτωση πώλησης ακινήτου που προσδιορίζεται στο συμβόλαιο με μέτρα και όρια, όταν υφίσταται μεταξύ τους διαφορά (όταν δηλαδή η καθ’ όρια περιγραφή του ακινήτου περιλαμβάνει έκταση μεγαλύτερη ή μικρότερη εκείνης που προσδιορίζεται σε μέτρα), επικρατέστερος είναι ο προσδιορισμός με βάση τα όρια, ενώ ο κατά μέτρα προσδιορισμός θεωρείται τυχαίος, εκτός αν από το συμβόλαιο συνάγεται ότι τα μέρη απέβλεψαν κυρίως στον προσδιορισμό με βάση τα μέτρα [25].
Περαιτέρω, στο πλαίσιο της ερμηνείας του άρθρο 550 του Α.Κ., που ορίζει ότι εάν ο πωλητής διαβεβαίωσε τον αγοραστή για το ότι το πωληθέν ακίνητο έχει ορισμένη έκταση τότε ευθύνεται για αυτό σαν να πρόκειται για συνομολογημένη ιδιότητα, γίνεται δεκτό ότι ο προσδιορισμός της έκτασης στη σύμβαση και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής δεν έχει πάντοτε την έννοια της υποσχεθείσας ιδιότητας ή διαβεβαίωσης περί ορισμένης έκτασης του ακινήτου, διότι είναι ενδεχόμενο να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής του [26]. Είναι λοιπόν ζήτημα ερμηνείας της σύμβασης πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης έκτασης του πωληθέντος, το δε σχετικό ζήτημα θα λυθεί σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 του Α.Κ. [27]. Και ναι μεν γίνεται αδιαστίκτως δεκτό ότι κατά τον Α.Κ. δεν υπάρχει ερμηνευτικός κανόνας όμοιος με τον προπαρατεθέντα του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, ωστόσο ο εν λόγω καταργημένος [28] κανόνας μπορεί να αποτελέσει κατευθυντήρια γραμμή και υπό το κράτος του Α.Κ. Ορθώς γίνεται λοιπόν δεκτό ότι, εφόσον από το πωλητήριο συμβόλαιο δεν προκύπτει ότι τα μέρη απέβλεψαν στον κατά μέτρα προσδιορισμό, η πώληση αφορά στο ακίνητο που περιέχεται στα όρια, ανεξάρτητα από την ακριβή έκτασή του [29].
Μόλις βέβαια που χρειάζεται να επισημανθεί η κομβική σημασία των ανωτέρω αναπτύξεων στο ζήτημα που μας απασχολεί, αφού μας υποδεικνύoυν ευκρινέστατα τη μεθοδολογία που πρέπει να ακολουθούμε για την in concreto υλοποίηση επί του εδάφους του τίτλου ιδιοκτησίας που καλείται κάθε φορά προς εφαρμογή. Υπό το πρίσμα αυτό, εκείνο που προφανώς ενδιαφέρει δεν είναι η οποιαδήποτε μηχανιστική αναγωγή των όποιων καλλιεργητικών μονάδων μέτρησης σε στρέμματα, αλλά η διαχρονική περιγραφή των ορίων του ακινήτου, από την οποία θα αποδεικνύεται η ταυτοποίησή του, εργασία στο πλαίσιο της οποίας περίοπτη θέση κατέχουν οι διαχρονικές υποδείξεις των όμορων ιδιοκτητών αφενός μεν στους τίτλους ιδιοκτησίας της ενδιαφέρουσας την έρευνα έκτασης, αφετέρου δε στους τίτλους ιδιοκτησίας των γειτονικών της ακινήτων (αντίστροφα δηλαδή, οπότε εξετάζεται η υπόδειξη ιδιοκτήτη της ενδιαφέρουσας έκτασης που διαλαμβάνεται στα συμβόλαια των γειτόνων). Στο πνεύμα αυτό, εξόχως χαρακτηριστικές είναι οι σκέψεις της υπ’ αριθμ. 28/ 2013 απόφασης του ΕφΑιγ, όπως παρατίθενται στην ΑΠ 366/ 2015 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) που την επικύρωσε, σκέψεις βάσει των οποίων: «από την προαναφερόμενη διαδοχή τίτλων προκύπτει ότι η ενάγουσα και οι δικαιοπάροχοι της διατηρούσαν διαχρονικά στην περιοχή, προ του έτους 1880, την αρχικά ενιαία ιδιοκτησία των 141.955 τμ, συμπεριλαμβανομένου και του επιδίκου τμήματος, ......... περιφραγμένη γύρωθεν με ξερολιθιά, χωρίς ουσιώδεις αποκλίσεις ως προς την περιγραφή της από τίτλο σε τίτλο και με σταθερές αναφορές του κάθε τίτλου στους χρονικά προγενέστερους του, γεγονός που πιστοποιεί την αδιάτρητη συνέχεια τους. Από την ακολουθία αυτή των τίτλων προκύπτει ότι δεν υπάρχουν ουσιώδεις διαφοροποιήσεις, ούτε ως προς τους κατονομαζόμενους όμορους ιδιοκτήτες, γεγονός που πιστοποιεί την αδιάβλητη ιστορική συνέχεια της εν λόγω ιδιοκτησίας, όπως αυτή περιγράφεται στους ανωτέρω τίτλους. Εξάλλου, οι παρατηρούμενες αποκλίσεις, που υφίστανται στο εμβαδόν του εν λόγω ακινήτου και συγκεκριμένα στην δημόσια διαθήκη του, του αποβιώσαντος πατέρα της............, στην υπ` αριθμ..../13-9-1971 Δήλωση Αποδοχής Κληρονομιάς, ενώπιον του συμβολαιογράφου Πάρου, .......... και στην διορθωτική υπ` αριθμ. .../23-8-2002 Δήλωση Αποδοχής Κληρονομιάς της ενάγουσας, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πάρου, .............., δεν ανατρέπουν τις παραπάνω παραδοχές, καθώς, όπως πειστικά ισχυρίζεται η ενάγουσα και επιβεβαιώνει και ο άνω μάρτυρας απόδειξης, οι αποκλίσεις αυτές αποδίδονται στην προφανή έλλειψη τοπογραφικής επιμέτρησης κατά τους αντίστοιχους χρόνους σύνταξης των άνω πράξεων, στην ύπαρξη διαχρονικά σταθερής περιμάνδρωσης με ξερολιθιά, που διασφάλιζε ανέκαθεν το αμετάβλητο της έκτασης, στη συνήθη πρακτική στις Κυκλάδες η εμβαδομέτρηση των αγροτεμαχίων να γίνεται με μέτρο υπολογισμού την καλλιεργήσιμη μόνο επιφάνεια τους. Σε κάθε περίπτωση, οι διαφοροποιήσεις αυτές, ως προς την καταγραφόμενη συνολική επιφάνεια, δεν αλλοιώνουν την αδιάβλητη γεωμετρική ταυτότητα του ακινήτου της ενάγουσας, καθώς αυτή προκύπτει εναργώς από τη θέση και ταυτοποίηση του έναντι των αναφερόμενων σε όλους τους τίτλους κτήσης ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων περιμετρικών ορίων».
Στην ίδια ακριβώς κατεύθυνση, εξάλλου, και η ΕφΑιγ 348/ 2010 [30], επικυρωθείσα με την ΑΠ 222/ 2017 (areiospagos.gr), ορθώς δέχεται ότι η έκταση της μίας ζευγαριάς υπολείπεται μεν εκείνης των 5.972,52 τ.μ. «ωστόσο από τους προαναφερόμενους τίτλους των δικαιοπαρόχων του σε συνδυασμό με τους προσκομιζόμενους και επικαλούμενους τίτλους ομόρων ιδιοκτητών, προκύπτει ότι το ακίνητο που αγόρασε ο εφεσίβλητος ενάγων ταυτίζεται με την έκταση που περιλαμβάνει το επίδικο», σκέψεις ανάλογες της ΕφΑιγ (Μον) 9/ 2020 (ό.π.), που εστιάζει την προσοχή της στο ότι στους εξεταζόμενους τίτλους ιδιοκτησίας, αδιάσπαστης χρονικής αλληλουχίας, «υπάρχει ταυτότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ως προς την θέση, τη μορφή (σκληρή - σκληροχώραφα), αλλά και τις όμορες ιδιοκτησίες, οι οποίες, παρά τη διαδρομή του χρόνου, ως επί το πλείστον ταυτίζονται (όπως θα αναφερθεί και παρακάτω), σημειουμένου περαιτέρω ότι στους παλαιότερους τίτλους γίνεται επίσης η μνεία ως προς την έκταση του μεταβιβαζόμενου ότι αυτό μεταβιβάζεται όσης έκτασης και αν είναι, ενδεικτική της ασάφειας των τότε συμβαλλομένων ως προς την δήλωση της πραγματικής έκτασής του... Στην προκείμενη περίπτωση ο αιτών επικαλείται και προσκομίζει περαιτέρω τους τίτλους ιδιοκτησίας των ομόρων του δικού του γεωτεμαχίων με τους ΚΑΕΚ …, …, …, …, …, …, …, από τη μελέτη και αντιπαραβολή των οποίων με τους δικούς του τίτλους ιδιοκτησίας προκύπτει ότι διαχρονικά, οι αναφερόμενοι ως ιδιοκτήτες των ανωτέρω ομόρων γεωτεμαχίων στους τίτλους ιδιοκτησίας τους συμπίπτουν με τους αναφερόμενους όμορους ιδιοκτήτες στους τίτλους ιδιοκτησίας του αιτούντος». Ή, εν ολίγοις, κατά τις εύστοχες διατυπώσεις της ΕφΑιγ 18/ 2017 (που επικυρώθηκε με την ΑΠ 1182/ 2018, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), «κρίσιμο κριτήριο για την πιστοποίηση της ταυτότητας ενός ακινήτου δεν θα πρέπει να υιοθετείται (μόνο) η έκτασή του, όπως αυτή προκύπτει από την σύγκριση των παλιών και των πιο πρόσφατων τίτλων ιδιοκτησίας, αλλά τα όριά του που, εφόσον προσδιορίζονται κατά τρόπον αναντίρρητο επιτρέπουν την ακριβή μέτρησή τους».
§4. Ζητήματα αναιρετικού ελέγχου.
Τέλος, ενδιαφέρον παρουσιάζει μια επισκόπηση της μεταχείρισης που επεφύλαξε η αρεοπαγιτική νομολογία μας σε κατά καιρούς προβληθέντες λόγους αναίρεσης που ερείδονταν σε θέματα σχέση έχοντα με τις επίμαχες μονάδες μέτρησης.
Κατ’ αρχάς, μάλλον δύσκολα μπορεί κανείς να αντιλέξει στην κρίση του Ακυρωτικού ότι τυγχάνει απορριπτέος ως απαράδεκτος ισχυρισμός πως «αποτελεί δίδαγμα της κοινής πείρας, ότι στα συμβόλαια αγοραπωλησίας στην επαρχία και ιδίως στις Κυκλάδες η αναφορά στην μεταβιβαζόμενη έκταση σε εμβαδόν που συνοδεύεται από τον χαρακτηρισμό "πλέον ή έλαττον" [31], όπως αναφέρεται στο επικαλούμενο συμβόλαιο, ενέχει απόκλιση όχι μικρή, αλλά πολλές φορές τεράστια και μάλιστα δεκάδων στρεμμάτων, στην περίπτωση δε αυτή προέχει η έκταση που προσδιορίζεται από την περιγραφή των ορίων», με το σκεπτικό ότι η επικαλούμενη παραβίαση του φερόμενου διδάγματος κοινής πείρας δεν αφορά την ερμηνεία κανόνα δικαίου ή την υπαγωγή σ' αυτόν αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών, αλλά την εκτίμηση των αποδείξεων για την εξακρίβωση των πραγματικών περιστατικών, η οποία προφανώς εκφεύγει του αναιρετικού ελέγχου (ΑΠ 563/ 2012, areiospagos.gr). Στο ίδιο πνεύμα η προαναφερθείσα ΑΠ 366/ 2015 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), αντιμετωπίζοντας λόγο αναίρεσης εκ του αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, που επικαλείτο εσφαλμένη εφαρμογή εθιμικού κανόνα σε σχέση με τον τρόπο εμβαδομέτρησης των αγροτεμαχίων στις Κυκλάδες, ορθώς προέβη στην απόρριψή του ως απαραδέκτου λόγω αοριστίας, καθ’ όσον δεν αναφέρονταν τα στοιχεία που απαιτούνται για τη δημιουργία του εθίμου, δηλαδή μακρά και ομοιόμορφη άσκηση και κοινή συνείδηση της τοπικής κοινωνίας για την αναγκαιότητά του ως κανόνα δικαίου.
Ανάλογη αντιμετώπιση επεφύλαξε ο Άρειος Πάγος και σε ισχυρισμούς οι οποίοι απόδιδαν στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, υπό την επίκληση της έλλειψης νόμιμης βάσης: «α) ότι το αποδεικτικό της πόρισμα έρχεται σε αντίθεση με τα συμπεράσματα της εκθέσεως πραγ/νης και της εκθέσεως φωτοερμηνείας, β) ότι η παραδοχή ότι ο ενάγων έχει στην κυριότητά του έκταση επιφανείας 15.100 τ.μ. μολονότι ο τίτλος του δικαιολογεί την απόκτηση μόνο 5.000 τ.μ. με την αιτιολογία ότι είναι σύνηθες στους παλαιούς τίτλους ιδιοκτησίας όταν δηλώνεται έκταση ακαλλιέργητης ιδιοκτησίας "απλάγιο" να έχουμε έως και δεκαπλάσια διαφορά με την πραγματική είναι αυθαίρετη και γ) ότι δεν εξηγεί, αναφερόμενη στις πράξεις νομής του ενάγοντα - αναιρεσίβλητου και των δικαιοπαρόχων του, που εξικνούνται μέχρι το 1912, γιατί ενώ αρχικά αναφέρεται σε ακαλλιέργητη έκταση, στη συνέχεια αναφέρεται σε καλλιεργημένο τμήμα του ακινήτου, χωρίς να προσδιορίζει που ήταν η άμπελος ή το ακαλλιέργητο τμήμα που έσπερναν για ζωοτροφή, ενώ καταλήγει αυθαίρετα στο συμπέρασμα ότι η έκταση που ανήκει στη δικαιοπάροχο του αναιρεσιβλήτου ήταν 15.100 τ.μ.», αιτιάσεις που ωσαύτως κρίθηκαν απαράδεκτες, αφού εκτιμήθηκε ότι αφορούν κακή εκτίμηση των αποδείξεων, μη αιτιολόγηση της αποδοχής ή μη των αποδεικτικών μέσων και δη της εκθέσεως πραγματογνωμοσύνης και των μαρτυρικών καταθέσεων και μη επάρκεια και πειστικότητα των επιχειρημάτων με βάση τα οποία το Εφετείο κατέληξε στο αποδεικτικό του πόρισμα, και συνακόλουθα πλήττουν την μη υποκείμενη στον έλεγχο του Αρείου Πάγου ουσιαστική κρίση του δικαστηρίου.
(ΑΠ 1367/ 2014, ό.π.).
Έλλειψη νόμιμης βάσης ως λόγο αναίρεσης κλήθηκε να αντιμετωπίσει και η ΑΠ 1273/ 2015 (areiospagos.gr), σε υπόθεση κατά την οποία το Εφετείο φερόταν να έχει εσφαλμένα δεχθεί ότι «η έκταση του περιέχοντος και το επίδικο μεγαλυτέρου ακινήτου μπορεί να μετρηθεί με "ζευγαριές", αφού τούτο ήταν ορεινή, δασώδης και ανεπίδεκτη καλλιέργειας έκταση και δεν ήταν δυνατό να μετρηθεί με την εν λόγω ισχύουσα επί τουρκοκρατίας μονάδα μέτρησης εδάφους», αποφαινόμενη τελικά πως ανεξάρτητα από το ότι ο εν λόγω ισχυρισμός δεν αφορά σε «ζήτημα» υπό την έννοια της διάταξης του αρ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ήτοι σε ισχυρισμό με αυτοτελή ύπαρξη που τείνει στη θεμελίωση του αγωγικού δικαιώματος, είναι απαράδεκτος επειδή πλήττει την περί τα πράγματα κρίση του δικαστηρίου της ουσίας.
Τέλος, ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα τυγχάνει η προμνημονευθείσα ΑΠ 899/ 2009 (areiospagos.gr), που κλήθηκε να αξιολογήσει ισχυρισμό ότι το Εφετείο παραβίασε τις προεκτεθείσες διατάξεις του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου «με το να δεχθεί ότι στα αναφερόμενα συμβόλαια του 1926 και 1931 του απώτερου δικαιοπαρόχου του αναιρεσείοντος η θηραϊκή μισή ζευγαριά αντιστοιχεί σε 1500 έως
Κοντολογίς, από την επισκόπηση της αρεοπαγιτικής νομολογίας, σε συνδυασμό και με τις προεκτεθείσες αναπτύξεις μας, φαίνεται να προκύπτει μάλλον αβίαστα το συμπέρασμα πως η «μεταφορά» των καλλιεργητικών μονάδων μέτρησης στα σύγχρονα μέτρα και σταθμά δεν μπορεί παρά να είναι ζήτημα in concreto εξεταζόμενο και τελικά θέμα εκτίμησης των αποδείξεων και εξακρίβωσης των πραγματικών περιστατικών. Με άλλα λόγια, δηλαδή, ζήτημα ουσιαστικής κρίσης που- ως τέτοιο- προφανώς εκφεύγει του αναιρετικού ελέγχου, παρεκτός βέβαια και αν έχουν εμφιλοχωρήσει πλημμέλειες θίγουσες την αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης, με δεδομένο ότι η έκταση και η ταυτότητα του επιδίκου ακινήτου αναμφίβολα συνιστούν ουσιώδη ζητήματα [32]. Κλασσική τέτοια περίπτωση αντιμετώπισε η προαναφερθείσα ΑΠ 2069/ 2014, η οποία αναίρεσε την προσβαλλόμενη απόφαση, θεωρώντας ότι το Εφετείο διέλαβε ανεπαρκείς και αντιφάσκουσες μεταξύ τους αιτιολογίες, που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο ως προς το ουσιώδες ζήτημα της απόκτησης της κυριότητας των επιδίκων ακινήτων, επειδή «ενώ δέχεται ότι οι δικαιοπάροχοι των αναιρεσειουσών οι οποίοι, κατά τις παραδοχές της προσβαλλόμενης αποφάσεως είχαν αποκτήσει την κυριότητα τμήματος τουλάχιστον των επιδίκων (ιδιωτικών) εκτάσεων συνολικής επιφάνειας 1/2 ζευγαριάς για κάθε μία από αυτές, προσδιορίζοντας άνευ επαρκούς αιτιολογίας την επιφάνεια αυτών σε 1 1/2 στρέμμα, και συνολικά σε τρία στρέμματα τουλάχιστον (1 ζευγαριά = 3 στρέμματα) και συνακόλουθα ότι οι αναιρεσείουσες κατέστησαν συγκυρίες αυτών, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου εκάστη, απορρίπτει μετά από αυτά την αγωγή στο σύνολό της».
Μήλος, 21 Νοεμβρίου 2020
ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ
[1] Ως γνωστόν, εφαρμογή τίτλων ιδιοκτησίας είναι η διαδικασία κατά την οποία γίνεται υλοποίηση- επισήμανση των ορίων ενός ακινήτου στο έδαφος, σύμφωνα με τις αναφορές, περιγραφές και σχέδια (τοπογραφικά διαγράμματα) που υπάρχουν στο σύνολο των τίτλων του (Ευαγγελία Λάμπρου, Ειδικά Θέματα Γεωδαισίας- Εφαρμογή Τίτλων Ιδιοκτησίας, https://ocw.aoc.ntua.gr/modules/document/ file.php/SURVEY129/5week.pdf, σελ. 9).
2 Φυσικά, δεν πρόκειται ούτε για τις μοναδικές αλλά ούτε και για τις παλαιότερες μονάδες τέτοιου είδους. Φαίνεται όμως να είναι οι συχνότερα εμφανιζόμενες στη σχετική νομολογία, τουλάχιστον αναφορικά με τις Κυκλάδες, με δεδομένο άλλωστε ότι έτι παλαιότερες μονάδες μέτρησης προφανώς ανάγονται σε εποχές χωρίς πρακτικό νομικό ενδιαφέρον σήμερα.
3 Δεν θα ήταν άστοχο πάντως να επισημανθεί, στο σημείο αυτό, η εξόχως ενδιαφέρουσα επισήμανση του Δημήτρη Δημητρόπουλου, ότι στα περισσότερα Κυκλαδονήσια, μεταξύ 16ου και 18ου αιώνα, ο συνηθέστερος τρόπος προσδιορισμού των μεταβιβαζόμενων ακινήτων περιοριζόταν στην καταγραφή της ονομασίας της τοποθεσίας που βρίσκονταν και στην αναγραφή κατόχων γειτονικών ακινήτων, ενώ στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν δίνονταν στοιχεία για την έκταση ή το μέγεθος του ακινήτου, με αποτέλεσμα το πλέον σταθερό στοιχείο της ταυτότητάς του να είναι το μικροτοπωνύμιο, κάτι που εξηγεί και την πληθώρα μικροτοπωνυμίων στις Κυκλάδες [Γαιοκτησία και σήμανση του Χώρου στις Κυκλάδες (16ος- 18ος αι.), στο συλλογικό Η Ελλάδα των νησιών από τη Φραγκοκρατία ως σήμερα, τ. Β΄, 2004, σελ. 315- 316]. Δεδομένου όμως ότι η προκείμενη επισήμανση αναφέρεται σε εποχές αδιάφορες για τη σημερινή νομική πράξη, δεν θα σταθούμε περισσότερο στις πρακτικές της συνέπειες.
4 Νίκη Γόντικα- Χονδρού, Μετρήσεις εκτάσεων, Ο Νοτάριος, τ. 22, Απρίλιος- Μάιος- Ιούνιος 2008, σελ. 30.
5 Βλ. λ.χ. το υπ’ αριθμ. πρωτ. 1622/ 1833 έγγραφο της Δημογεροντίας Μήλου (Κεντρική Υπηρεσία Γ.Α.Κ., Αρχείο Μοναστηριακών, Φάκελος 539a, http://arxeiomnimon.gak.gr/ browse/resource. html?page=1&tab=tab02&id=13380, λήψεις #008 και 009).
6 Βλ., τελείως ενδεικτικά, το υπ’ αριθ. 7492/ 1972 δωρητήριο εν ζωή συμβόλαιο, με το οποίο δωρίζεται, μεταξύ άλλων, και ένα «πεζούλιον» εκτάσεως ενός εργατικού ημερομισθίου σκαφής, την υπ’ αριθμ. 622/ 1975 δήλωση αποδοχής κληρονομίας, στην οποία συμπεριλαμβάνονται (μεταξύ άλλων) και «χερσάμπελος» έκτασης πέντε εργατικών ημερομισθίων σκαφής ή ενός και ημίσεος στρέμματος ή όσης έκτασης είναι επιτοπίως καθώς και αγρός έκτασης μίας ζευγαριάς, την υπ’ αριθμ. 4119/ 1983 πράξη αποδοχής κληρονομίας, αφορώσα, μεταξύ άλλων, και έναν αγρό έκτασης τριών ζευγαριών ή εννέα στρεμμάτων ή όσης έκτασης επιτοπίως πλέον ή έλαττον είναι, έτερο αγρό έκτασης μίας ζευγαριάς ή τριών στρεμμάτων ή όσης έκτασης επιτοπίως πλέον ή έλαττον είναι κ.λπ.
7 Για τις ανάγκες της παρούσας εργασίας, το στρέμμα, που επίσης τυγχάνει παλαιότατη μονάδα μέτρησης, κυμαινόμενης κατά καιρούς έκτασης, λαμβάνεται εμβαδού 1.000 τ.μ.
8 Βλ. λ.χ. το υπ’ αριθμ. 14494/ 1887 υποθηκοδάνειο συμβόλαιο, με το οποίο δίνεται άδεια εγγραφής υποθήκης επί αγρών «καλλιεργημένων και μη κειμένων εις θέσιν Κώμια ή Τρία Πηγάδια της περιφερείας του Δήμου Μήλου εκτάσεως πεντήκοντα στρεμμάτων» (Ζαφειρίου Αντωνίου Βάου, Ναοί και Ναΰδρια της Μήλου, 1964/ α’ επανέκδοση 1999, σελ. 305).
9 Βλ. λ.χ. το υπ’ αριθμ. 4619/ 1929 δωρητήριο μεταξύ ζώντων συμβόλαιο του Συμβολαιογραφείου Μήλου, δυνάμει του οποίου δωρίζονται αγροί καλλιεργημένοι «εκτάσεως τεσσάρων ζευγαριών και συνεχομένην ακαλλιέργητον βουνώδη έκτασιν ετέρων είκοσι στρεμμάτων περίπου» (Ζαφειρίου Αντωνίου Βάου, ό.π., σελ. 306).
10 Γιάννης Μπαντέκας, Τα μετρικά συστήματα, https://www.archaiologia.gr/wp-content/uploads/2011/06/26-5.pdf, σελ. 43, κατά τον οποίο μάλιστα η εν θέματι ζευγαριά (ή «ζευγαρέα βουδέα») αντιδιαστέλλεται σαφώς από το «ζευγάριον», που είναι η έκταση που οργώνεται από ένα ζευγάρι ζώων σε μία καλλιεργητική περίοδο, δηλαδή συνήθως ένα χρόνο, και φυσικά είναι πολύ μεγαλύτερη μονάδα μέτρησης, εγγίζουσα κατά κάποιες πηγές ακόμη και τα 200 στρέμματα. Εν προκειμένω, χαρακτηριστικές σοβούσας σύγχυσης, υπό την έννοια ότι φαίνεται να ταυτίζουν τις εν λόγω καλλιεργητικές μονάδες, είναι οι αναπτύξεις της ΕφΑθ 2605/ 2014, όπως διαλαμβάνονται στην ΑΠ 1273/ 2015 (sakkoulas-online.gr), κατά τις οποίες «ο ακριβής καθορισμός σε στρέμματα ή τετραγωνικά μέτρα, της έκτασης του ενός "ζευγαριού" που αποτελούσε μονάδα μέτρησης εδάφους επί τουρκοκρατίας, αναφέρεται με διαφορετική τιμή σε διάφορες πηγές, κατ’ άλλους είναι η επιφάνεια που οργώνεται σε μια ημέρα από ένα ζευγάρι βοδιών, κατ’ άλλους η επιφάνεια που οργώνεται από ένα ζεύγος βοδιών σε μια καλλιεργητική περίοδο, υπολογιζόμενη ανάλογα με την ιδιομορφία, κάθε εδάφους από μορφολογική άποψη (επίπεδη έκταση ή με διακυμάνσεις ύψους) και από άποψη καλλιεργητική, δηλαδή αν υπάρχουν σ’ αυτό δένδρα ή όχι, σε δύο με τρία στρέμματα (ΟλΑΠ 1/ 2013, ΝοΒ 2013.701 που αφορά την περιοχή των Κυκλάδων) ή σε 100 έως 200 στρέμματα (κατά Π. Κ.) χωρίς να υπάρχει σταθερή τιμή του ζευγαριού αναγόμενη σε τετραγωνικά μέτρα».
11 Ο Γιάννης Μπαντέκας, πάντως, θεωρεί κατά πολύ αρχαιότερη (αλλά και σε πολλούς λαούς διαδεδομένη) την προκείμενη μεθοδολογία μέτρησης, μνημονεύοντας τη ρήση «τετράγυον διάστημα τι όσον ην αροτριάν, ως εικός, δι’ ημέρας τους αγαθούς εργάτας και χρωμένους βουσίν ομοίοις» (Novum Lexicon Graecum, σελ. 1089), και επισημαίνοντας ότι απαντάται τόσο κατά τη βυζαντινή εποχή όσο και κατά την περίοδο της Τουρκοκρατίας (ό.π., σελ. 37, 41 και 43). Άλλωστε, μνεία της «ζευγαριάς» συναντάμε και στις απογραφές του Διοκλητιανού (βλ. David Nicholas, Η εξέλιξη του Μεσαιωνικού Κόσμου, 1999, σελ. 28, ο οποίος μάλιστα της αποδίδει έκταση 2,5 στρεμμάτων).
12 Η Νίκη Γόντικα- Χονδρού σημειώνει, μάλιστα, ότι τα ζευγάρια με βόδια είναι πιο αργά και δεν έχουν την ίδια απόδοση με τα άλογα ή τα μουλάρια (ό.π., σελ. 31).
13 Γιάννης Μπαντέκας, ό.π., σελ. 43.
14 Ευαγγελία Λάμπρου, όπ.π., σελ. 17.
15 Νίκη Γόντικα- Χονδρού, ό.π., σελ. 31.
16 Γεωργίου Χρ. Παγώνη, Αγροτικά της Μήλου, 2011, σελ. 24. Επίσης του ιδίου, Γλωσσικά της Μήλου, 2007, σελ. 42, όπου όμως η έκταση της ζευγαριάς «υποτιμάται» σε δύο στρέμματα για τα σκληρά εδάφη και τρία για τα μαλακά.
17 Γεωργίου Χρ. Παγώνη, Αγροτικά της Μήλου, 2011, σελ. 23. Επίσης του ιδίου, Γλωσσικά της Μήλου, 2007, σελ. 11 και 16.
18 Ζαφείρης Βάος- Στέφανος Νομικός, Ο ανεμόμυλος στις Κυκλάδες, 1993, σελ. 348 (βλ. όμως και σελ. 36: 3 στρέμματα). Σημειώνεται πάντως ότι ο Ζ. Βάος, στο παλαιότερο Ναοί και Ναΰδρια της Μήλου (1964/ α’ επανέκδοση 1999), υπολογίζει την έκταση της ζευγαριάς σε δύο με τρία στρέμματα (σελ. 565).
19 Ό.π., σελ. 30
20 Ό.π., σελ. 43- 44.
21 Βλ. πάντως και Μπάμπη Κουτρούλη (επιμ.), Λεξικό ελληνικών μονάδων μέτρησης, (https://www.scribd.com/, σελ. 3), που υπολογίζει τον «εργάτη», ήτοι την ανάλογη μονάδα εκτίμησης επιφάνειας αμπελιού στα Χανιά Κρήτης, σε μισό έως ένα στρέμμα.
22 Πρόκειται για την πολυσυζητημένη απόφαση της Ολομέλειας του Ακυρωτικού με την οποία επήλθε σημαντική μεταστροφή στη μέχρι τότε πάγια όσο και ευνοϊκή για τους ιδιώτες νομολογία του για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των γαιών στις Κυκλάδες (βλ. εύστοχη κριτική της εν λόγω αρεοπαγιτικής απόφασης ιδίως σε Αθανασίου Παπαθανασόπουλου, Η ιδιοκτησία των γαιών στις Κυκλάδες μετά την πρόσφατη νομολογία του Αρείου Πάγου, ΠερΔικ 2015 , σ. 201-208, αλλά και Σωτηρίου Ελ. Ιωακειμίδη, Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων στις Κυκλάδες πριν και μετά τη διακήρυξη της ανεξαρτησίας του νέου Ελληνικού Κράτους, ΧρΙΔ 2013, σελ. 384 επ.).
23 Η οποία πάντως αναιρέθηκε από την ΑΠ 2069/ 2014 (areiospagos.gr), με την επισήμανση μάλιστα ότι ο προσδιορισμός των επίμαχων επιφανειών με την εξίσωση 1 ζευγαριά= 3 στρέμματα έγινε άνευ επαρκούς αιτιολογίας.
24 Βλ. ανάλογες σκέψεις και στην ΕφΑιγ 30/ 2005 (αδημ.), σύμφωνα με την οποία «όταν στα παλαιά συμβόλαια γίνεται λόγος για “ζευγαριές” ή “ημέρες σκαψίματος” υπολογίζονταν τα τμήματα αυτά που ήταν εφικτό να οργωθούν ή σκαφτούν και όχι τα άγονα και βραχώδη, όπως είναι μεγάλα τμήματα του επιδίκου».
25 Αποστόλου Σ. Γεωργιάδη, Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, τ. Ι, 2004, σελ. 175- 176. Του ιδίου (-Καραμπατζός), Σύντομη Ερμηνεία του Αστικού Κώδικα (ΣΕΑΚ), τ. Ι΄, 2013, σελ. 1090. Από την οικεία νομολογία βλ. ιδίως ΑΠ 899/ 2009 (areiospagos.gr), με επίκληση των διατάξεων των νόμων 45 Πανδ. (21,2), ν. 42 Βασ. (19.11) και Αρμ. 74 γ.
26 Αποστόλου Σ. Γεωργιάδη (-Καραμπατζός), ό.π., σελ. 1089.
27 ΑΠ 863/ 2005, ΕλλΔνη 2008, σελ. 202, ΑΠ 1259/ 1999, ΕλλΔνη 2001, σελ. 438 κ.λπ.
28 Βέβαια, καίτοι καταργημένος ο εν λόγω κανόνας, αναμφισβήτητα είναι δυνατόν να τύχει ευθείας εφαρμογής ακόμη και σήμερα, υπό τους όρους των διατάξεων των άρθρων 24 και 51 του ΕισΝΑΚ.
29 Αποστόλου Σ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 176, Απόστολου Γεωργιάδη- Μιχαήλ Σταθόπουλου (-Βογόπουλος), Αστικός Κώδιξ, τ. ΙΙΙ, 1985, σελ. 201. Βλ. την εξόχως χαρακτηριστική ΕφΑθ 409/ 1983 (Αρμ 1983, σελ. 865), σύμφωνα με την «εάν το ακίνητον επωλήθη καθ΄ όρια και μέτρα και το τίμημα ωρίσθη ενιαίον, δίχως άλλον προσδιορισμόν, τότε η πώλησις αφορά την έκτασιν η οποία περικλείεται εντός των καθορισθέντων ορίων, οσηδήποτε και αν αυτή, δίχως καμμίαν συνέπειαν εις βάρος του πωλητού δια την περίπτωσιν ελλείψεως ή εις βάρος του αγοραστού εις περίπτωσιν πλεοναζούσης».
30 Η οποία αναιρέθηκε μεν από την ΑΠ 222/ 2017 (areiospagos.gr), αλλά μόνο κατά το μέρος της που αφορούσε τη μη λήψη υπόψη ένστασης περί χαρακτηρισμού του επιδίκου ακινήτου ως αδεσπότου.
31 Γεγονός είναι ότι πράγματι η αμφιβολία ως προς την έκταση των μεταβιβαζομένων ακινήτων στα παλαιά συμβόλαια βρίσκει την έκφρασή της σε διατυπώσεις όπως «όσης εκτάσεως επιτοπίως πλέον ή έλαττον είναι», «ως έγγιστα», «περίπου» κ.ο.κ., ακόμη και στην περίπτωση της χρήσης του στρέμματος ως μονάδας μέτρησης, κάτι που προφανώς δεν πρέπει να μας παραξενεύει, με δεδομένη την αδυναμία σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος στα περισσότερα Κυκλαδονήσια μέχρι ακόμη και τις δεκαετίες ’70- ’80.
32 Βλ. χαρακτηριστικά ΑΠ 833/ 2013 (sakkoulas-online.gr).
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου